②最初に変動金利を選んでも良いとき
金利水準が高いときに限っては、最初の指定期間は変動金利を選ぶことも検討の価値があります。
もし、固定金利が6％もあったら、金利水準は高原状態にあるといえます。高い金利を続ける固定金利型よりも、比較して金利の低い変動金利型よりも、比較して金利の低い変動金利型にするのです。
もちろんハイパーインフレになり、かつての中南米やロシアのように、金利が無制限に上がる可能性はゼロではありませんが、まずは現在の日本では起こらないでしょう。
もともと金利が高い時期に、6％の固定型で借りたとしましょう。
何年か経って金利が十分下がっていれば、固定型に借り換えればよいでしょうが、しかしいつまでも金利が安くならない、安い時期を見逃してまた高くなった場合、変動金利型に借り換えるのです。
残期間が10年で、残元金1000万円、固定金利６％で借りているとします。現在も市中の固定金利は６％とします。
このときの変動金利は4.5％くらいです。ここで変動金利に借り換えます。
当初の金利は高い水準なので、10年間で変動金利は４％になると仮定します。計算は平均の4.25％を用いる事とします。
借り換え前の年間返済額135.8万円です。
借り換え後の年間返済額は124.9万円で、手数料込みで返済総額は90万円近く得になります。
返済期間を1年短縮すると、年間返済額136万円で返済総額は114万円得します。
変動金利に借り換え後、残期間が10年以上の場合はどうでしょうか。
簡単には、指定期間10年目で、金利が高い水準であればそのまま変動金利型にしておけばよく、金利が低くなっていた場合は、10年以降の年数によって決めればよいと思います。
10年経って、残りの期間が２，３年しかない場合は、変動金利のままにしておくことが考えられます。変動金利は固定金利よりかなり低いですし、２、３年くらいの期間でえは金利が上がる可能性は低いと考えられるからです。
いっぽう11年目以降も５年以上返済しなければならない場合は、金利が大幅アップする可能性があります。
10年後変動金利が低い水準の3％で、残年数がまだ６年あるとき、11年目以降変動金利にしておく、あるいは固定金利にする場合について検討します。
11年目以降も変動金利にしておいて、３％のときには、固定金利は４％くらいになります。
つまり変動金利が４％から６％に上がった場合は、変動金利にしても損得は変わらない判断できます。
しかし、それ以上上がる可能性もあり、固定金利でリスクを防止するのです。住宅ローンを借りる時の判断基準は「ローン返済が苦しくないこと」ですが、変動金利の期間が短ければ変動型を選んでも大丈夫の場合もあります。