①最初に固定金利を選ぶ
通常は最初に固定型を選びます。
最初固定に指定した期間のあとは、再び固定金利型または変動金利型を選び直します。
指定期間語に固定金利型を選ぶか、変動金利型を選ぶかはそのときの金利水準によりますが、すでに述べたように、簡単には、金利が低いときは無条件で固定金利型を選ぶと良いでしょう。逆に高いときは変動金利型を選のです。
固定金利選択型に借り換える場合、全期間が１０年でも指定期間は７年、５年等が選べます。１０年を選ぶより７年を選んだほうが良い場合があります。
たとえば残元金１０００万円、残年数１０年で、最初のローン金利６％、固定金利選択型の１０年ものの金利が4.5％とします。いっぽう７年ものの金利4.1％だったとします。借り換え前の年間返済額は135.8％万円です。
金利4.5％では年間返済額は126.4万円で、総額では96.3万円減額です。手数料を引くと75万円の得です。
ここで、10年から９年へ返済期間を1年短縮し、金利は７年ものの4,1％を用いると年間返済総額135万円です。最後の2年も4.1％と仮定すると、手数料（28万円）をいれても115万円の得になります。
問題は、固定金利期間7年の後にまだ2年返さなければならず、この金利は今はわからないことです。
しかしこの2年については、変動金利型を選べば、7年固定より0.7％～0.8％くらい金利が低く、残年数も2年しかないので影響は小さくなります。
もし7年後に4,1％の金利が３％も上がり、7.1％にもなったら返済額はどうなるでしょうか。
変動金利は6.3％くらいになります。そのときの残元金254.3万円から年間返済額を計算しなおすと、年間返済額は139.3万円です。４万円ちょっと増えるくらいなので返さなくはないでしょう。
要点は、固定金利期間は１段階短いくらいの年数を選び、その金利で返していって、固定期間後の残りの期間は変動金利を選べば得する確率は高くなるということです。
ローン期間が10年以上でも考え方は同じです。
残年数が14年くらいあっても、2年くらい短縮し12年にして11年から12年の2年間は変動金利を使う、または一括返済を考えるようにすれば、かなり得になります。